ВТБ Онлайн 
При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.
Подробнее про оценку квартиры для ипотеки
Зачем оценивать квартиру?
Документы для оценки квартиры
Стоимость оценки квартиры для ипотеки
За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?
Возможные проблемы и нюансы
Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки
Подробнее про оценку квартиры для ипотеки
На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.
Зачем оценивать квартиру?
Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.
Зачем это банку
Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.
Что хочет узнать банк
В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.
Документы для оценки квартиры
Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.
Для первичного жилья
При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:
Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.
Для вторичного жилья
При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:
Стоимость оценки квартиры для ипотеки
Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения. Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора. В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.
Независимые специалисты
Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.
Аккредитованные банком
В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.
Как выбрать оценщика?
Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг. Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.
Возможные проблемы и нюансы
Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.
Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.
В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр. Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам. Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.
Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки
Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог. Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.
Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.
Вы собрались купить квартиру в ипотеку.
Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берет в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты все не вернешь, квартира как бы моя».
Сила ипотечного кредита как раз в том, что займ обеспечен залогом: если заемщик не будет выплачивать кредит, банк может вернуть деньги — продать залог на торгах. На языке банков это ликвидный залог, в сравнении, например, с коммерческим помещением или коттеджем.
При этом банку не очень выгодно заниматься торгами. Для этого он идет в суд, получает решение, передает его приставу, а тот назначает организаторов. Они проводят аукцион. В итоге квартиру выкупят на торгах в лучшем случае через год с момента обращения в суд. Но могут и не выкупить — тогда залог предлагают банку в счет долга, и банк обычно не отказывается.
Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. он в случае чего продать эту квартиру за 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.
Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.
По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности они сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте в разделе «Партнеры». У разных кредиторов разное количество аккредитованных специалистов.
Например, Сбербанк сотрудничает с более чем 2000 оценщиков по всей России, принимает отчеты любых оценщиков и заявляет об этом на своем сайте, как и банк «Открытие». Есть банки, которые примут отчет любой оценочной компании, но если она банком не аккредитована, то рассмотрение объекта вместе с оценкой затянется по срокам — до 21 дня вместо 3 для аккредитованной.
Оценку квартиры всегда оплачивает заемщик, который оформляет ипотеку на жилье.
Обычно оценщики берут плату до выезда: сначала клиент предоставит им документы по квартире, сотрудник оценочной компании проверит их и согласует день, когда приедет на осмотр объекта. Оплатить отчет попросят накануне выезда — переводом по номеру карты или по реквизитам. После оплаты оценочная компания позвонит заемщику, чтобы согласовать точное время для фотографирования объекта.
Некоторые специалисты берут плату после подготовки отчета и отправки в банк.
Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.
Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — Обычно оценщик может выехать и на следующий день. Большинство оценочных компаний предлагают услугу оценки в ускоренные сроки. Это немного дороже, но тогда осмотр проведут на следующий день, а отчет подготовят за день или за несколько часов.
Как происходит оценка квартиры
Оценка жилья происходит в несколько этапов. Чтобы оценщик подготовил отчет, вы оплачиваете его работу и предоставляете документы, необходимые для анализа.
Какие документы нужны. В большинстве случаев список стандартный:
Порядок оценки. Способ оценки зависит от кредитного учреждения. Вот основные варианты:
В обоих случаях оценщик направит отчет в электронном виде напрямую банку. Клиент также может получить отчет — по запросу оценщик пришлет его на электронную почту или в личный кабинет на сайте банка.
Онлайн-сервис ВТБ — здесь клиент заказывает отчет об оценке
Сколько времени делается оценка. Обычно компании отводят на подготовку от 1 до 2 рабочих или 1 до 3 календарных дней. В зависимости от загруженности специалиста отчет может быть готов и за несколько часов, особенно если пользоваться услугой ускоренной оценки.
Сроки зависят от типа объекта и его расположения. Например, оценку загородных домов в компании может делать только руководитель, поэтому отчет по такому объекту будет готовиться дольше. В городе сроки всегда короче, чем по квартирам, расположенным в области.
Как выглядит отчет об оценке квартиры
Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет об оценке — это альбом, состоящий из листов А4 в формате PDF. Обычно в документе более 40 страниц. лет назад банки работали с бумажными отчетами, а к 2023 большинство кредиторов перешли на электронные.
Вместе с документом сотрудник отправит файл с электронной подписью, ЭП, которая заверяет отчет. Оба документа обычно архивируют и высылают заказчику на электронную почту одним файлом. Отчет без сертификата ЭП недействителен.
Так выглядит на рабочем столе отчет с ЭП оценщика
Как составляется отчет. Оценщик делает его вручную: у специалиста есть готовый шаблон, в который он вносит соответствующие сведения по объекту. Когда документ готов, переводит его в PDF. Оценочный альбом хранится в банке вместе с остальными документами по выданной ипотеке.
Что можно узнать из отчета. Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.
Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и обстоятельств.
Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.
Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и рассматривает состояние рынка недвижимости по похожим объектам. Отчет об оценке расскажет о технических характеристиках квартиры, дома и прилегающей территории:
В результате оценщик укажет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Кроме того, специалист напишет, какая у объекта ликвидность — срок, за который квартиру можно продать. Ликвидность высокая, если срок продажи — месяц. Средняя, если это займет месяца. Еще сотрудник делает прогнозы по изменению цены на квартиру в будущем: расти цены — и если будут, то на сколько.
Что входит в оценочный отчет. В отчете обязательно должно быть прописано:
На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе и дате выполнения
Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц
Если требуется бумажный вариант документа, то отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают
Срок действия отчета об оценке. Стандартный срок действия отчета обычно 6 месяцев — в этот период с момента проведения осмотра банк примет отчет для одобрения объекта.
Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки
Средняя стоимость по — 3000 . В Москве цены начинаются от 2500 .
Перед заказом оценки узнайте стоимость в разных компаниях. Бывает, что оценка одной и квартиры у одного специалиста обойдется в 6000 , а у другого — в 3000 . Более низкая цена обычно у частнопрактикующих оценщиков, зарегистрированных как ИП. При этом качество оценки не хуже, а квалификация специалиста может быть выше — несколько высших образований и курсы повышения квалификации. Срок подготовки отчета у таких специалистов обычно тоже короче.
Что влияет на рыночную стоимость квартиры
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»
Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается все: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.
Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут
Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию
Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и ремонт. Какой санузел — совмещенный или раздельный. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.
Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.
Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир
Как рассчитать ликвидационную стоимость
Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.
Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой по такому объекту может быть до 3 млн рублей. По другим типам жилья иногда разница бывает выше — до млн. Например, когда оценивают загородную недвижимость, таунхаус или коттедж.
На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.
Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.
Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь задолженность по начисленным штрафам, пеням, а только потом по основному долгу. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.
Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.
Разброс цен на трехкомнатные квартиры
Рядом с историческим центром города
Высокие потолки — 3,25 м, большая — 23 м²
Дизайнерский ремонт, двор с охраной, вид на Финский залив
Дом бизнес-класса, подземная парковка
Как повлиять на результат оценки квартиры
Ипотечный кредит выдается из расчета рыночной стоимости объекта. Обычно в кредит банк выдаст не более от оценочной стоимости залога. Если собственники квартиры оценивают ее дороже, чем оценочная компания, банк все равно ориентируется на отчет и уменьшает сумму кредита. Поэтому стоимость покупаемой квартиры и рыночная стоимость, указанная оценщиком, не должны резко отличаться.
Если вам очень понравилась квартира, но она стоит дороже аналогов, поговорите с оценщиком. Если квартиру нужно оценить на определенную сумму, не бойтесь назвать ее. Оценщики войдут в ваше положение, а некоторые при заказе отчета сразу спросят, на какую стоимость ориентируется клиент. Они могут поставить повышающий коэффициент на такие мелочи, как наличие стеклопакетов или хороший гарнитур на кухне, который якобы остается следующим хозяевам.
Если квартиру нужно оценить на определенную стоимость, не бойтесь поговорить с оценщиком и назвать ее
Для однокомнатной квартиры вилка в оценке достигает 600 000 рублей за счет повышающих коэффициентов, или до от цены.
Во многих квартирах сделана перепланировка. Если она несущественная и не затрагивает несущих конструкций, банк, скорее всего, ее пропустит. Оценщики указывают в отчетах характер перепланировки и то, сколько стоит узаконить ее официально. Банк сам решает, выдавать кредит под квартиру с перепланировкой или нет.
Есть еще несколько способов завысить оценку, но они незаконные, и писать о них мы, конечно, не будем. Вообще, мы не советуем какими-либо способами стараться ввести банк в заблуждение.
После получения отчета банк проверяет предоставленные документы, при несогласии с ценой, указанной в отчете, отклонит его и потребует переделать, указав справедливую, по его мнению, стоимость. Ее укажет проверяющий объект сотрудник. В этом случае остается два варианта: переделать отчет или пойти в другой банк. Лучше не проводить никаких махинаций с оценкой: так честнее.