ВТБ Онлайн Когда брать ипотеку под 0,1% выгодно, а когда — нет
риелтор, основатель агентства недвижимости Upright Estate
Рассмотрю две стратегии: когда квартиру покупают для себя и в качестве инвестиции.
Если квартиру покупают, чтобы жить в ней , такая стратегия имеет смысл. Переплата по кредиту будет минимальная. В этом случае проценты по ипотеке закрывает застройщик.
Чтобы субсидировать ипотеку до ставки 0,1%, банк берет примерно 3% от стоимости квартиры за каждый процентный пункт снижения ипотечной ставки. То есть если ставка по ипотеке чуть ниже 7%, чтобы дать околонулевую ставку, застройщик накидывает к стоимости квартиры 20%. Так получается ставка 0,1%.
А, например, Level Group и ФСК делают так: у них обычная субсидированная ставка 7%, но при этом есть скидка на каждый лот.
Получается, покупатель платит за квартиру дороже, чтобы взять эти деньги у банка «безвозмездно» и использовать их Но нужно понимать, что квартира еще не построена, то есть въехать и жить сразу не получится. Для многих это значит, что придется платить за аренду жилья, пока не достроится дом.
Если квартиру покупают с целью перепродать и заработать, то это неудачная стратегия. Это переоцененный актив: даже с учетом скидки от застройщика стоимость такого жилья будет примерно на выше рынка. Покупатель переплатит на входе в виде прибавки к цене квартиры от застройщика и недополучит скидку. На мой взгляд, это убыточный проект, который не принесет выгоды.
Реальная стоимость квартир на рынке недвижимости в 2022 году сильно завышена. По идее застройщики должны были не повышать, а скинуть цены на 20%. Но тогда ипотечная ставка для покупателей слишком высокой. В результате застройщики еще больше надули пузырь на рынке недвижимости. То есть если покупатель берет квартиру в ипотеку меньше чем на 10 лет, он переплатит. В этом случае о спекуляции и даже о консервативной инвестиции речи не идет.
Как открыла в банке
После введения эскроу-счетов застройщики не получают деньги напрямую от дольщиков, а запрашивают финансирование в банках. Банк может финансировать один или несколько ЖК у одного застройщика. Мой ЖК финансировал «Московский кредитный банк», МКБ. Поэтому мне нужно было открыть в этом банке.
Тут онлайн-машина впервые дала сбой. в этом банке открывали только очно, а ближайшее от меня отделение находилось в Москве. Я же живу в Новороссийске.
Было два пути: ехать в Москву или оформить доверенность на посредника. Я выбрала второй путь — мне бесплатно помогла знакомая. Оформила на нее доверенность через нотариуса, чтобы она смогла открыть Доверенность обошлась мне в 1930 .
Банк принимал документ только в оригинале на специальном нотариальном бланке, то есть нужно было отправлять доверенность курьерской службой. Хотя это и неудобно.
Есть более простой вариант — равнозначность доверенности, или тождественность. Я могла бы оформить доверенность в своем городе, а нотариус перевел бы ее в электронный вид. Дальше он выдал бы мне специальную ссылку и который я бы передала знакомой как доверенному лицу. Она могла бы обратиться с этой ссылкой и к любому нотариусу Москвы. Тот распечатал бы доверенности, удостоверил ее равнозначность и выдал документ на руки. С точки зрения закона такой равнозначный документ имеет ту же силу, что и доверенность на оригинальном бланке. Услуга стоит за одну страницу документа.
Но в этом банке так сделать было нельзя.
Доверенность, чтобы открыть эскроу-счет в МКБ
Кроме доверенности банк запросил:
Все документы вместе с доверенностью я отправила своему представителю экспресс-отправлением EMS. Это быстрый и удобный способ — через четыре дня курьер доставил пакет прямо в руки. Доставка отслеживается с помощью трек-номера на сайте Почты России. Услуга стоила 510 .
Затем представитель пришел в банк и подал документы, чтобы открыть эскроу-счет. Сотрудник банка принял документы и позвонил мне, чтобы проконтролировать, что я действительно доверитель.
Далее банк должен проверить доверенность, потому что ее сделали не по форме банка. Эта процедура занимает до 30 дней.
Нам было важно уложиться в неделю, так как после мой представитель уезжал из Москвы. Я слезно попросила ускорить процесс, и менеджер банка любезно пообещала внести срочность по заявке. В результате доверенность проверили в течение двух дней.
После этого позвонили представителю и сообщили, что можно приехать в банк. Мой человек провел там полтора часа и получил одну бумажку — реквизиты который открыт на мое имя.
Такая нерасторопность — это прошлый век. Подобные процессы давно перекочевали в онлайн. Например, в Сбербанке открывается по одному клику в приложении в течение минуты. А чтобы открыть в МКБ по доверенности, мне потребовалось шесть дней.
Дальше нужно было застраховать жизнь, подписать кредитный договор и перевести деньги застройщику. По договору срок для оплаты по ДДУ — 10 дней. Я не успевала, и застройщик продлил его до 20 дней. Я повторно подписала скорректированный договор электронной подписью.
Из рук в руки
В чем суть. После того как договор подписан, деньги просто передаются в руки продавцу.
Когда используют. Из рук в руки можно передавать деньги в любой сделке, кроме ипотеки. Этот способ больше подходит для небольшой суммы, которую теоретически не жалко потерять. И даже в этом случае лучше иметь рычаги давления на другую сторону сделки.
Что нужно делать. Договоритесь о времени сделки, когда подпишете договор и передадите деньги. Удобнее всего это сделать в МФЦ — вам все равно придется пойти туда, чтобы сдать документы на регистрацию. Когда сотрудник МФЦ заберет документы, можно рассчитаться с продавцом.
Это лишь примерная схема, которая может меняться в зависимости от договоренностей сторон.
Вопросы безопасности. Это самый ненадежный способ расчетов и для продавца, и для покупателя. Вот что стоит сделать, чтобы снизить риски:
Если деньги переводят на счет продавца, то расписку часто заменяют выпиской по счету. Но в судах больший вес имеет именно написанная от руки расписка, которую завизировали свидетели.
Аккредитив
В чем суть. Аккредитив работает как онлайн-ячейка — банк берет обязательство перевести деньги по указанным реквизитам после того, как стороны выполнят все условия:
Когда используют. Аккредитив регулярно применяют в расчетах по сделкам с недвижимостью. Правовые казусы могут возникнуть только при альтернативных сделках — об этом расскажу чуть позже.
Что нужно делать. Схема расчета — как с ячейкой. Только здесь вы не имеете дело с наличными деньгами.
В сделках обычно используют безотзывный безакцептный аккредитив. Безотзывный — это значит, что покупатель не может обратно забрать деньги со счета, пока не истечет срок действия аккредитива. Его прописывают в заявлении на аккредитив. Обычно банки ставят срок около двух месяцев, но если вы понимаете, что регистрация сделки займет больше времени, то лучше открыть аккредитив на более долгий срок.
Безакцептный — это значит, что если продавец выполнит условия доступа, то банк переведет ему деньги. Участие покупателя для этого не потребуется.
Обе стороны защищены от срыва сделки. Продавец присутствует, когда покупатель открывает аккредитив, и внимательно проверяет условия доступа — они прописываются в заявлении на открытие аккредитива. Обычно это выписка из ЕГРН. После регистрации продавец предоставляет ее в банк и деньги переводятся на его счет. Срок зависит от условий сделки — обычно до трех банковских дней.
Как правило, раскрыть аккредитив можно на счет любого банка без комиссии.
Первая страница заявления на открытие аккредитива
Вопросы безопасности. Вот что стоит сделать, чтобы снизить риски по сделке:
В таких сделках необходимо заранее продумывать все действия. И чтобы подстраховаться, лучше заключать со всеми сторонами сделки соглашение о взаиморасчетах.
В противном случае есть такие риски.
Первый — если Мария пойдет в суд и обвинит Ивана в том, что он купил у нее квартиру, а денег не передал. У Ивана потребуют доказательство оплаты непосредственно Марии. Ведь формально она не давала согласие, чтобы деньги поступили на счет Екатерины. Поэтому Екатерину могут обвинить в необоснованном обогащении, а Ивана — обязать вернуть Марии деньги или квартиру.
Второй риск связан с налоговыми вычетами. В письме Минфина есть разъяснение: чтобы получить вычет при альтернативных сделках с аккредитивом, необходимо предоставить заявление на открытие аккредитива и документы, которые подтвердят перевод денег со счета покупателя на счет продавца.
Если Мария решит подать на вычет при покупке, то она сможет предоставить договор купли-продажи, а вот подтвердить расходы не сможет, так как вся или часть суммы придет Екатерине со счета Ивана. Но ведь нет гарантии, что Иван предоставит документы по запросу.
В альтернативных сделках лучше составить соглашение о взаиморасчетах, чтобы подстраховаться
Также стоит проверить банк на предмет банкротства. Аккредитив работает с безналичными деньгами. Если банк обанкротится, то физически забрать деньги не получится: все, что лежит на счетах банка, находится в обороте. Сумму с аккредитива компенсирует агентство по страхованию вкладов (АСВ). Максимальная сумма покрытия АСВ — 1 400 000 . Обычно это меньше, чем стоимость квартиры. Поэтому чтобы получить остальные деньги, придется встать в очередь кредиторов.
Но банкротство не случается внезапно. Оно сопровождается негативным информационным фоном, проблемами с переводами, ограничениями и претензиями со стороны ЦБ, резкими сменами тактики. Например, если банк предлагает невероятно выгодные условия по вкладам, но выдает их с ограничениями, это явные признаки того, что дела идут плохо. В этом случае лучше провести расчеты через другой банк.
Еще следует прописать срок передачи квартиры. Чтобы не получилось так, что продавец еще не получил деньги, а квартиру уже нужно передавать, в договоре купли-продажи устанавливают срок передачи квартиры. Для этого лучше использовать такую формулировку: «Продавец передает квартиру покупателю в течение N рабочих дней после поступления денег на счет продавца».
Например, она исключает ситуацию, когда покупатель уже получил ключи от квартиры, а продавец еще не получил деньги от банка. Дело в том, что для этого он должен предоставить ему выписку из ЕГРН, которую получает только покупатель. Но нет гарантии, что покупатель выйдет на связь, если ключи уже у него.
Рассмотрим еще эскроу-счет и сервис безопасных расчетов (СБР) как версию аккредитива. Концептуально здесь ничего не меняется, но появляется ряд новых нюансов.
Как выбирала застройщика и ЖК
Застройщик. Когда решила покупать квартиру, ставка 0,1% на весь срок была только у одного застройщика «ПИК» — его и выбрала. Других вариантов на тот момент не было. На что еще обращала внимание:
Выбор ЖК. Я подбирала комплекс по следующим критериям:
Сначала я изучила город по карте, а потом стала читать советы экспертов по недвижимости Москвы и инвесторов, на чьи каналы подписана, и все анализировать.
Я рассматривала ЖК «Амурский парк» в Гольянове и ЖК «Новое Очаково» на так как укладывалась в их цены от 7 млн рублей. Оба планировали сдать к концу 2024 года. Они находились недалеко от метро, и квартиры в них легко.
Примерно в время ПИК объявил старт продаж в ЖК «Первый Дубровский» в Южнопортовом районе. Первый корпус обещали сдать к 30 июня 2025 года.
Чем мне понравился комплекс:
Я заинтересовалась этим комплексом, но потом прочитала, что все студии в нем были забронированы за 20 минут с момента старта продаж. Для меня это было косвенным подтверждением его инвестиционной привлекательности. Забегая вперед, скажу, что мне удалось купить студию именно в этом ЖК.
Как подписала ДДУ онлайн
Квартиру решила оформить на себя. Муж не любит возиться с формальностями и документами, поэтому был не против. Поскольку брачного договора у нас нет, любое имущество будет считаться совместно нажитым и разницы, на кого оно оформлено, тоже нет.
После бронирования застройщик мне прислал смс с инструкцией. По ней я загрузила скан паспорта, СНИЛС и заполнила анкету. Затем нужно было сделать такие шаги.
Выпустить электронно-цифровую подпись. ЭЦП — это цифровой аналог рукописной подписи. Она нужна, чтобы подписать документы в дистанционном формате. Действует год.
ПИК сотрудничает с двумя удостоверяющими центрами — «Технокадом» и ID Point. Можно выпустить подпись любого центра через личный кабинет на сайте застройщика. Если участников сделки несколько, ЭЦП нужна каждому.
Мой удостоверяющий центр — ID Point. Я установила его приложение на телефон и следовала инструкции по выпуску подписи.
Смс от застройщика о том, что нужно выпустить электронную подпись
Чтобы выпустить ЭЦП, нужен сертификат. Обычно бумажный сертификат и заявление привозит курьер. Но у меня есть биометрический загранпаспорт с электронным носителем информации, где записаны мои персональные данные, включая биометрию. С помощью смартфона и специального приложения можно считать электронный чип паспорта и таким образом идентифицировать личность человека удаленно, как того требует закон «Об электронной подписи».
Для этого смартфон кладут на страницу с биометрическими данными и сканируют их с помощью приложения ID Point. Таким простым способом подтверждается личность и выпускается ЭЦП.
Информация об этом автоматически появляется в личном кабинете на сайте застройщика. Сам сертификат хранится в электронном виде в приложении. Вся процедура заняла всего пять минут.
Муж тоже установил такое приложение и прошел эту процедуру: он стал поручителем и подписал договор поручительства по кредиту.
Подписать ДДУ. На следующий день в моем личном кабинете на сайте застройщика появился договор участия в долевом строительстве, чтобы я могла с ним ознакомиться. Я подписала его электронной подписью: просто нажала внизу кнопку «Подписать».
Смс от застройщика с предложением подписать ДДУ
Сертификат электронной подписи в приложении
Так выглядит мой ДДУ, подписанный ЭЦП
Открыть счет в банке. Далее представитель застройщика попросил меня открыть Это обычный счет, который бесплатно открывают для клиента по договору банковского обслуживания и привязывают к нему неименную карту. Поход в отделение ВТБ в Новороссийске занял у меня 20 минут. На этом счете хранится первоначальный взнос до того, как его перечислят через сервис безопасных расчетов в банк.
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Как выбрала ставку
Я подавала заявку на ипотеку по двум документам со ставкой 0,1%, которая субсидируется застройщиком. Максимальная сумма кредита по этой ставке — 12 млн рублей, первоначальный взнос — 15%.
До последнего я ожидала подвоха: слишком заманчиво выглядели условия — переплата по кредиту минимальна. Я слышала, что некоторые застройщики Москвы субсидировали сниженную ставку на пару лет, а дальше действовала обычная ставка господдержки. Поэтому уточнила этот вопрос у менеджеров. Они заверили, что ставка установлена до конца срока, в кредитном договоре фигурировала она же.
Но было понятно, что застройщик раздает квартиры в длительную рассрочку не от щедрой души. Цена на квартиру в ипотеку со ставкой примерно на 20% выше, чем ее цена, если брать за наличные или по обычной ипотеке. Например, моя студия за наличные продавалась за 7 075 105 , а в ипотеку со ставкой 0,1% — за 8 615 531 .
То есть в ипотеку под 0,1% она стоила дороже на 1 540 426 , или на 17,88%.
Если воспользоваться ипотечным калькулятором, получается, что стоимость завышена на 17,88%.
Но даже с такой завышенной ценой в итоге ставка 0,1% выгоднее, чем 1,99, 4,99 и 6,7%. Переплата по процентам по моему кредиту за 22 года составит всего 81 732 , а если посчитать общую переплату с учетом разницы в стоимости, то получится:
8 615 531 − 7 075 105 + 81 732 = 1 622 158 .
Еще можно учесть страховку. Она зависит от стоимости кредита, поэтому ее сумма каждый год будет уменьшаться. Но даже если сделать грубую оценку и посчитать с фиксированной суммой на 22 года, все равно переплата получается небольшой. Например, с учетом моих текущих расходов на страховку это: 18 238 × 22 = 402 226 за весь период кредита.
То есть переплата с учетом страховки составит: 1 622 158 + 402 226 = 2 024 384 . Но когда дом сдадут и будет зарегистрировано право собственности, придется застраховать и залог — заемщик обязан это сделать по закону. Страховка залога обойдется примерно в в год.
Налоговый вычет с процентов, уплаченных банку, я не учитывала. Он позволит вернуть лишь: 81 732 × 13% = 10 625 . Это уже мелочи.
Данных по моей квартире уже нет на сайте, поэтому для наглядности покажу переплату по процентам на примере похожей студии за 7 432 320 в моем в зависимости от программы кредитования на 30 лет.
Переплата за студию при разных ставках ипотеки
Первый взнос 15%
Общая переплата: проценты + разница в стоимости
Из таблицы видно, что переплата по ставке на 1 843 632 выше переплаты по ставке 0,1%. При этом разница в стоимости студии для этих ставок всего 465 103 .
Во всех трех вариантах первоначальный взнос немного различается, ведь он считается в процентах от цены квартиры, а она разная при разных ставках. Но разница в первоначальном взносе не очень большая, поэтому в платежах и переплате принципиальной разницы этого тоже не будет. Например, при ипотеке по ставке первоначальный взнос был 1 371 839 , как при ипотеке под 0,1%, ежемесячный платеж меньше чем на 1000 .
Ипотека с пониженной ставкой позволяет сэкономить на переплате и ежемесячном платеже — это компенсирует увеличенную стоимость квартиры.
Студия на сайте ПИКа, которую я проанализировала в таблице. Цена на 12 июля 2022 года
Когда увеличиваешь первоначальный взнос в окне программы кредитования на сайте, цена квартиры уменьшается
Что будет, если обанкротится застройщик
Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.
Кратко о способах расчетов на сделке
В чем суть. Нотариус сам проводит сделку, в течение трех рабочих дней регистрирует договор и сразу после этого переводит деньги продавцу.
Это безопасно и удобно, так как все серьезные риски, которые есть при расчете через ячейку и аккредитив, снимаются. По закону деньги, которые находятся на счетах нотариусов, выводятся из конкурсной массы при банкротстве банка. А поскольку способ расчета безналичный, деньги не могут физически украсть.
Когда используют. Депозит нотариуса можно использовать во всех случаях. И через него не получится завысить или занизить стоимость недвижимости.
Что нужно делать. Расчет по сделке с помощью депозита нотариуса происходит так. Стороны встречаются и подписывают договор, который заранее согласовали. А нотариус удостоверяет его.
В договоре прописывают способ расчетов, где указано, что покупатель переводит на счет нотариуса нужную сумму после того, как стороны подпишут договор. Взамен он получает справку, что деньги внесены на депозитный счет и приняты, чтобы исполнить обязательства по договору купли-продажи. С этого момента обязательство по оплате квартиры считается исполненным. При других способах расчета это обязательство исполнено только после того, как продавец фактически получит деньги.
Когда деньги зачислены на счет нотариуса, он подает документы в Росреестр. И когда тот зарегистрирует право собственности, деньги с публичного счета нотариуса поступают на счет продавца. Никакие документы для этого предъявлять не нужно — нотариус сам контролирует сделку и видит всю информацию.
Вопросы безопасности. Вот что стоит сделать, чтобы снизить риски.
Основное — прописать порядок оплаты в договоре. Продавцов может напугать, что как только покупатель перевел деньги нотариусу, обязательство по оплате считается исполненным. Но деньги всегда идут после того, как договор подписан. Нотариус дождется, когда деньги поступят к нему на счет, и только после этого передаст документы на регистрацию. Также он подскажет, как лучше сформулировать пункт об оплате в договоре. Я обычно пишу так:
«Расчеты по сделке производятся с использованием депозита нотариуса (ФИО, реквизиты счета). Покупатель обязуется перечислить деньги не позднее N дней с даты подписания настоящего Договора и до подачи документов на государственную регистрацию и имеет право вернуть деньги, только если регистрация перехода права не состоялась.
Продавец имеет право получить деньги с депозита после регистрации права собственности на квартиру на имя Покупателя».
Еще рекомендую составить соглашение о приеме-передаче денег. По заявлению покупателя на возврат денег нотариус может перечислить их обратно на счет покупателя. Чтобы этого не произошло, заключают соглашение о приеме-передаче денег. Это аналог условий доступа в ячейку или раскрытия аккредитива. Там прописывают срок, в течение которого должна пройти регистрация перехода права, и судьба денег по истечении этого срока. Нотариус может помочь составить документ.
Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу
Деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, размещённые на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн рублей. То есть, если ваша квартира стоит больше 10 млн рублей или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн рублей (ФЗ №177, ст.12.1).
Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку
Из документов для этого понадобятся только паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированный в Росреестре.
Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается.
В Сбербанке подписать договор счета эскроу и открыть счет эскроу можно без посещения офиса — в мобильном приложении за несколько секунд.
Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет. После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам.
Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.
Быстро, удобно и безопасно провести расчет за недвижимость и оформить регистрацию права собственности можно с помощью услуг «Сервис безопасных расчетов» и «Электронная регистрация права собственности»
Ячейка
В чем суть. У каждого банка есть хранилище — депозитарий, там находятся индивидуальные банковские сейфы, которые называют ячейками. За определенную плату их можно взять в аренду и хранить там ценные вещи: драгоценности, семейные реликвии или деньги.
Существует два варианта аренды ячейки: с использованием или обычное предоставление сейфа. Если с банком заключен договор на предоставление сейфа, ответственности за содержимое банк не несет — описи вложения нет.
Если подписан договор на использование банковского сейфа, банк отвечает за то, что вы туда положили. Составляется опись вложения: банк проверяет, что клиент закладывает в ячейку, и фиксирует это. Эта услуга не очень выгодна банку повышенной ответственности. Ее стоимость зависит от тарифов банка и обычно она минимум в полтора раза выше, чем стоимость аренды сейфа без описи вложения.
Когда используют. В сделках с недвижимостью ячейку используют нечасто, чаще всего в случаях, когда стоимость квартиры занижают или завышают. Например, у покупателей нет первоначального взноса и они просят завысить стоимость квартиры в договоре на эту сумму. Банку предъявляют расписку или документ, что продавец уже получил эту сумму в качестве аванса. Если продавец хочет уйти от НДФЛ, он просит занизить стоимость квартиры. Эти варианты классифицируются уголовным кодексом как налоговое преступление или мошенничество.
Но бывают и случаи, когда никаких подвохов нет — просто один из участников сделки не доверяет безналичным способам расчетов.
Расчет через ячейку не подходит для валютных нерезидентов — это иностранные граждане без вида на жительства в РФ.
Даже рублевые расчеты с валютными нерезидентами признаются валютными операциями, поэтому их нужно проводить только безналичным способом. Это касается и продавцов, и покупателей.
В противном случае налоговая может признать операцию незаконной, а это грозит штрафом для резидента — от 20 до 40% от суммы сделки.
Что нужно делать. Расчет через ячейку выглядит так. Покупатель подписывает с банком договор аренды. В нем особое внимание уделяют условиям доступа. Обычно продавец не может забрать деньги, пока не предоставит выписку из ЕГРН на имя нового собственника.
Тут нужно учитывать, что с 29 июня 2022 года Росреестр не ставит штампы на договоры купли-продажи, поэтому подтвердить государственную регистрацию права на недвижимость теперь можно только выпиской из ЕГРН.
Бывает, что покупатели хотят подстраховаться и включают в условия доступа дополнительные документы, например справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Точное название документа зависит от региона, например в Санкт-Петербурге это «Форма № 9», а в Москве — «Единый жилищный документ».
А чтобы покупатель не забрал деньги из ячейки во время регистрации, в условиях доступа прописывают, что во время срока аренды пройти в депозитарий может только продавец, предъявив паспорт и выписку из ЕГРН.
После того как покупатель подпишет договор на аренду ячейки, стороны сделки подписывают договор об отчуждении прав, а если есть ипотека — то и кредитный договор.
Покупатель привозит деньги с собой или снимает в кассе, для этого их нужно предварительно заказать. Продавец может проконтролировать этот процесс. Когда деньги выдали из кассы, нужную сумму скрепляют лентой и упаковывают в специальный банковский пакет — обычно это вакуумный пакет, на котором видно, если его вскрывали.
Далее покупатель в сопровождении банковского сотрудника проходит в депозитарий, закладывает деньги в ячейку и закрывает ее ключом. На время регистрации ключ остается у покупателя или сдается третьему лицу на ответственное хранение. О втором варианте расскажу чуть дальше.
После регистрации сделки стороны забирают документы. Покупатель отдает продавцу ключ от ячейки. Продавец пишет расписку о том, что получил деньги, и показывает в банке выписку из ЕГРН с именем нового собственника — в зависимости от условий доступа. И его пропускают в депозитарий, чтобы забрать деньги.
Вопросы безопасности. Ячейка — не самый надежный способ расчетов. Вот что нужно сделать, чтобы снизить риски:
Сейчас случаев кражи из ячейки не так много, но они встречаются. Обычно воруют сотрудники банков. Такое случается даже в крупных городах и известных банках.
Но если ячейку используют, чтобы уклониться от налогов, то в случае кражи суд поможет вернуть деньги продавцу. Ведь придется признать перед судом соучастие в преступлении.
Что за ипотека со ставкой 0,1%
В 2022 году доходы населения упали, а цены на квартиры не снижались — только продолжали расти. Они были раздуты настолько, что ежемесячный платеж даже при льготной ипотеке 6,7% и первоначальном взносе 2,7 млн рублей составлял за однокомнатную квартиру в новостройке в Москве стоимостью 12 млн рублей. Такую сумму на протяжении 30 лет очень сложно платить.
В ответ на это на рынке недвижимости появились программы кредитования со сниженной ставкой по ипотеке — 0,1%. Ставку субсидировали крупные застройщики, например ПИК, «Гранель», группа «Самолет», MR Group, ГК ФСК. Программа работала для новостроек Москвы, Московской области, и Ленобласти, но были и региональные проекты, например в Архангельске или Новосибирске.
Центробанк установил ограничения по такой ипотеке. В 2023 году такую ставку редко встретишь. Она теперь начинается от и выдается только на срок кредита до тех пор, пока дом не введут в эксплуатацию, — то есть на года после подписания ДДУ.
Со ставкой 0,1% платеж за однушку в Москве стоимостью 12 млн рублей с первоначальным взносом 15% сроком на 30 лет — 28 761 . При этом стоимость аренды аналогов в этом районе — от 50 000 до 65 000 .
Есть и подводные камни:
Как я подписала кредитный договор
Кредитный договор подписывали на следующий день после того, как я оплатила страховку.
Я перевела 1 292 531 первоначального взноса из Тинькофф Банка на в ВТБ. В Тинькофф есть ограничения на переводы — до 1 млн рублей за операцию и до 5 млн рублей в месяц. Поэтому я сделала два перевода без комиссии.
Сам кредитный договор подписали быстро и легко. Сначала банк отправил мне на почту договор-оферту на услугу сервиса безопасных расчетов, СБР, и два извещения от СБР: на оплату самой услуги и квартиры.
После этого банк отправил кредитный договор застройщику, так как подписать его ЭЦП можно только в личном кабинете ПИКа. Менеджер застройщика прислала его мне на почту с остальными документами, которые я должна была подписать ЭЦП. Там были:
Мы ознакомились с документами. Я буду платить ежемесячно 28 046 до 17 августа 2044 года. В первый месяц я должна была заплатить банку только проценты — 562 .
Такое письмо со списком необходимых документов я получила от менеджера застройщика
А так выглядит мой график погашения кредита. Ежемесячный платеж составил 28 046
После того как все подписали, ВТБ перевел всю сумму кредита на мой счет. Этот факт меня немного удивил, ведь 8,6 млн рублей оказались в моем полном распоряжении.
После этого я самостоятельно с помощью мобильного приложения ВТБ оплатила обе квитанции, которые мне прислали ранее.
Затем я отправила подтверждение оплаты своему ипотечному менеджеру, и она передала информацию застройщику, что у нас все готово. После этого застройщик передал ДДУ на регистрацию в Росреестр.
В течение 5 рабочих дней на электронную почту пришло подтверждение успешной регистрации ДДУ и ипотеки в силу закона в Росреестре. И ВТБ перевел деньги со счета СБР на в «Московский кредитный банк».
Регистрационная надпись c ЭЦП Росреестра, которая прилагалась к ДДУ: договор и ипотека в силу закона зарегистрированы
Платежное поручение ВТБ: деньги перечислили в МКБ на эскроу-счет
Через 19 дней деньги с СБР были зачислены на эскроу-счет. Застройщик получит их только после того, как введет дом в эксплуатацию. По плану это произойдет в июне 2025 года.
Ну а пока с помощью круглосуточной онлайн-камеры на сайте ПИКа я могу ежедневно наблюдать за тем, как идет стройка. Строители работают и днем и ночью.
Это скриншот с онлайн-камеры на «Первом Дубровском», который я сделала в 01:20, — работа кипит
И по славной традиции любителей котиков в Тинькофф Журнале — фото моих помощников, которые пристально наблюдали за тем, как я удаленно покупала квартиру, а потом писала статью
Кратко о покупке квартиры в ипотеку онлайн
Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили
В каком банке можно получить ипотечный кредит
В любом. Покупатель может взять ипотечный кредит в банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.
Сервис безопасных расчетов
Стоимость: в зависимости от банка и региона
В чем суть. Сервис безопасных расчетов — СБР — специально создан для сделок с недвижимостью. Покупатель переводит деньги на специальный счет банка или его «дочки» и оплачивает еще одну услугу — электронную регистрацию сделки. Обычно она стоит около 10 000 , точная сумма зависит от банка.
В каком порядке это происходит, зависит от регламента банка. Например, в Сбере электронную регистрацию сделки и СБР оплачивают в момент перевода денег на аккредитив.
После этого участники сделки получают онлайн-уведомления или смс о статусе сделки и платежа за квартиру. Когда регистрация прошла, деньги автоматически падают на счет продавца.
Когда используют. СБР выручал в пандемию. Также он помогает, когда один из участников сделки находится в другом городе или собирается надолго уехать.
На момент, когда писалась статья, такую услугу оказывали только Сбербанк и ВТБ.
Что нужно делать. СБР максимально похож на аккредитив. После того как стороны подписали договор, одна из сторон оплачивает услуги за СБР или расходы делят пополам. Деньги хранятся на специальном счете банка, пока сделку не зарегистрируют в Росреестре. Когда банк получает от Росреестра уведомление о том, что сделка прошла, сервис автоматически перечисляет деньги на счет продавца.
Вопросы безопасности. Так как сервис сравнительно новый, бывают технические ошибки, когда после регистрации деньги переводят покупателю вместо продавца. В этом случае звонят в банк, чтобы разобраться и исправить. Но если покупатель успеет вывести эти деньги, придется судиться.
Чем различаются аккредитив, эскроу и СБР
Возможность добавить условия раскрытия
Чем регламентируются расчеты
Положение Банка России от 29.06.2021 № 762-П
Внутренними документами банка
Раскрытие без присутствия сторон сделки
Получение средств на счет другого банка
Как забронировала квартиру
Я покупала квартиру в кредит, поэтому первым делом отправила заявку на ипотеку с сайта застройщика, чтобы банк ее одобрил. В ней указала телефон, ФИО и паспорт заемщика. На него оформляют личный кабинет, а на телефон приходит код подтверждения.
С субсидированной ипотекой 0,1% на тот момент работало несколько банков: ВТБ, Сбер, «Совкомбанк», банк Через час ВТБ одобрил мне кредит на 22 года — до 9 177 858 с первоначальным взносом 15%.
Смс от ВТБ, который одобрил мне ипотечный кредит
Когда банк одобрил ипотеку, я уже целенаправленно стала подыскивать квартиру и смотреть разные жилые комплексы. Расскажу, как устроена покупка у застройщика онлайн:
Мне хотелось избежать этой «добровольной» услуги, и я изучила правила. Оказалось, что сумма за бронь не возвращается и не входит в стоимость квартиры — это плата за то, что застройщик закрепляет за клиентом квартиру на 10 дней и фиксирует ее стоимость. Поэтому советую выбирать квартиру тщательно: если сначала забронируете одну, а потом передумаете и захотите другую, придется заплатить 10 000 . Так ловкий застройщик понемногу зарабатывает на нереализованных бронированиях.
Когда я выбирала жилой комплекс, на «Первый Дубровский» даже не надеялась, ведь я видела, что все студии там моментально бронируются. После старта продаж прошло несколько дней, но я решила на всякий случай проверить. Мне повезло: в продаже оказались три студии стоимостью до 7 214 805 . Вероятно, не одобрили ипотеку или застройщик решил разбавить ассортимент.
Я забронировала студию с самой низкой ценой.
Моя бронь на студию в жилом комплексе. Цена выросла с 7 075 105 до 8 615 531 из-за ипотеки под 0,1% — об этом далее
Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета
Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.
Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.
Как я выбрала страховую компанию
До того, как подписывать кредитный договор, нужно оформить страхование жизни и здоровья на всю стоимость кредита — 7 323 000 . Ради интереса я позвонила застройщику, чтобы узнать цену страховки в она оказалась высокой — 32 418 за год.
Поэтому я зашла на сайт ВТБ, распечатала список страховых компаний, которые аккредитованы банком в части ипотечного страхования, и проверила стоимость их услуг в интернете. самостоятельно рассчитала сумму на калькуляторе, оставила заявку.
На следующий день мне на электронную почту пришло письмо от специалиста по работе с клиентами финансовой группы «Еврогарант» с вариантами стоимости страховки. Из них я выбрала самую недорогую — за 17 180 .
Менеджер страховой сама связалась с моим ипотечным менеджером, запросила кредитный договор, подготовила письмо-заключение для банка и снизила для меня страховую премию до 16 433 .
ВТБ тоже прислал предложение от своей страховой компании АО «Согаз». Стоимость страховки на их сайте — 28 838 . Когда позвонила менеджер, я сказала, что нашла страховку дешевле. Она поинтересовалась стоимостью и сказала, что «Согаз» предложит мне индивидуальные условия. В итоге они снизили стоимость до 21 415 . Меня это не устроило, и я оплатила страховку в той компании, что выбрала сама.
Чтобы сравнить стоимость страховок в аккредитованных банком компаниях, я составила вот такую таблицу. Где-то самостоятельно рассчитала сумму, а где-то отправила заявку
А после получила вот такое письмо с предложениями цен разных страховых компаний
Я потратила на анализ стоимости услуг разных страховых компаний полчаса, а сэкономила 16 085 по сравнению со стандартной страховкой, которую предлагал ПИК.
Мой муж — поручитель по кредиту. По договору я была не обязана его страховать, но решила это сделать на всякий случай. Я выбрала выгодный вариант по цене и условиям в Тинькофф Страховании — 1850 в год на сумму 500 000 . А поскольку у меня подключен сервис Tinkoff Pro, я получила за страховку. Мелочь, а приятно.
Мой полис в «Совкомбанк-страховании»
Полис мужа в Тинькофф Страховании
В каком банке можно открыть эскроу-счет
Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть, обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ, на открытие счетов эскроу.
Стоимость: примерно 1% от суммы
В чем суть. Эскроу — это банковский счет, на котором деньги депонируются на время сделки.
Когда используют. Этот способ расчетов используют в долевом строительстве. Реже — в сделках на вторичном рынке. Форма договора счета эскроу трехсторонняя: покупатель, продавец и банк. В отличие от аккредитива она более гибкая. Эскроу удобно использовать в сложных сделках, когда расчеты «ветвятся» и возникает множество доплат.
Что нужно делать. Механизм расчета с помощью эскроу ничем концептуально не отличается от аккредитива. Но так как договор счета эскроу трехсторонний, всем участникам сделки необходимо заранее запросить договор у банка и внимательно его прочесть. В отличие от аккредитива, продавец тоже в нем участвует, поэтому может добавить необходимые для себя пункты.