ВТБ Онлайн Почему банк может отказать в ипотеке
Банк не комментирует причины отказа в ипотеке, и порой сложно понять, почему принято такое решение. Но если проанализировать конкретную ситуацию, можно предположить, почему так вышло.
Люди ведут себя осторожно, когда речь идет о крупной сумме в долг. Некоторые не решаются на ипотеку только потому, что опасаются столкнуться с проблемами, о которых однажды слышали. Например, переживают, что в случае просрочек по кредиту банк сразу отберет квартиру.
Я ипотечный брокер и из опыта знаю, какие убеждения имеют мало общего с реальностью. Расскажу о них в этой статье.
Недостаточный доход
Два главных вопроса банка к вашему доходу: насколько он стабилен и хватит ли его для регулярных выплат по ипотечному кредиту. При этом у потенциального заемщика должны оставаться деньги на питание, оплату ЖКХ, содержание неработающих членов семьи, налоги и другие обязательные расходы.
Например, если у потенциального заемщика ежемесячный ипотечный платеж по выбранной квартире составляет 31 тысячу рублей, а зарплата при этом 40 тысяч рублей, такой доход недостаточен. Банк откажет в ипотеке, потому что оставшиеся 9 тысяч рублей — меньше установленного прожиточного минимума на человека.
Что делать
Измените параметры кредита
- Попробуйте выбрать жилье подешевле
- Уменьшите запрашиваемую сумму или увеличьте размер первоначального взноса
- Увеличьте срок ипотеки
Найти подходящую квартиру вы можете на сайте.
Сообщите о дополнительных источниках дохода
Это может быть незафиксированная, но стабильная подработка, средства от сдачи квартиры в аренду и т.д.
Большая кредитная нагрузка
Даже если у потенциального заемщика высокий и стабильный доход, хорошая кредитная история, но много других кредитов, банк может отказать в ипотеке.
Например, у потенциального заемщика зарплата 60 тысяч рублей, при этом он ежемесячно выплачивает по имеющимся кредитам 20 тысяч рублей, плюс платеж по ипотеке составит 30 тысяч рублей. На необходимые расходы у клиента остается всего 10 тысяч рублей в месяц.
Что делать
- Погасите действующие кредиты
- Закройте кредитные карты
Даже если вы не пользуетесь кредитной картой, ее лучше закрыть. Перед повторной подачей заявки надо учитывать, что в бюро кредитных историй информация о погашении кредита обновляется примерно в течение месяца.
Испорченная кредитная история
Кредитная история — это информация по всем кредитам и займам, которые когда-либо были и есть у заемщика.
Рассматривая заявку на кредит, банк проверяет, насколько клиент платежеспособен и надежен. Все просрочки или уклонения от платежей, судебные разбирательства по кредитным договорам влияют на состояние кредитной истории, а впоследствии и на решение банка о выдаче ипотеки.
Например, если в кредитной истории зафиксировано несколько просрочек сроком в 3-5 дней, это вряд ли станет причиной отказа в ипотеке, наличие длительных просрочек повышает вероятность отказа, а невыплата кредита и судебные разбирательства по нему — практически гарантия в отказе на ипотеку.
Проверьте свою кредитную историю
Если в вашем кредитном досье содержится недостоверная информация (например, есть данные о просрочках, которых на самом деле не было), напишите заявление с просьбой скорректировать вашу кредитную историю. Заявку на исправление ошибок необходимо подать в бюро кредитных историй, где хранится ваш кредитный отчёт. Как правило, это можно сделать на сайте организации.
Бюро сделает запрос в банк, который предоставил оспариваемые сведения. В течение 20 рабочих дней с даты заявки заёмщику придёт ответ с результатами проверки. Если банк подтвердит наличие ошибки в данных — кредитная история будет исправлена. В противном случае заёмщик может оспорить результаты проверки через суд.
Важно! В интернете много предложений улучшить вашу кредитную историю за деньги. Запомните: это невозможно. И доверять услугам таких посредников нельзя — будет только хуже.
Проверьте наличие штрафов и задолженностей
Может быть, у вас есть неоплаченный и забытый штраф ГИБДД на небольшую сумму, долг по алиментам или коммуналке. Это также может повлиять на решение банка.
В ипотеку нельзя купить ипотечную квартиру
Мнение. Если недвижимость в залоге, ее нельзя купить в ипотеку.
Как на самом деле. У многих банков есть ипотечные программы, чтобы купить залоговую квартиру другого банка. Например, такие сделки проводят Транскапиталбанк, Сбербанк, ВТБ, Совкомбанк, Уралсиб, , Райффайзенбанк, и другие. Схема работы проверена и налажена банковскими юристами так, чтобы все стороны сделки были защищены.
Количество залоговых квартир, которые покупают в ипотеку, растет с каждым годом, и банки приспосабливаются к этим изменениям на рынке. Например, в 2017 году было банков, которые кредитовали ипотечные квартиры других финучреждений. А к концу 2021 года их стало уже более десяти.
Обычно при покупке залоговой квартиры банки работают по следующей схеме. Деньги банк переводит двумя траншами. Первый идет на погашение долга продавца, чтобы снять обременение старого банка и оформить в пользу нового. Второй транш продавец получит в конце цикла — после регистрации права собственности на покупателя.
Где лучше взять ипотеку: с агентом или самостоятельно?
Одновременно продавец подписывает договор поручительства по кредиту покупателя: так банк подстраховывается на случай, если продавец ипотечной квартиры пропадет после того, как банк погасит его долг. Поручительство продавца прекращается, как только покупатель зарегистрирует право собственности на квартиру.
Так работают банки как Транскапиталбанк, Райффайзенбанк, Абсолют банк, Уралсиб. Даже Сбербанк ввел кредитование ипотечных квартир: через специальный сервис клиент может взять ипотеку в Сбербанке на покупку залоговой квартиры банка.
Ипотеку лучше получать с агентом
Мнение. Обращаться за ипотекой с агентом безопаснее, так как он проверит недвижимость на все риски.
Как на самом деле. Многие агентства проверяют вторичное жилье на юридическую чистоту, например на предмет выделенных долей, совместной собственности или наследников. Они делают это за отдельную плату или включают работу юриста в риелторские услуги. Банк также проводит правовую экспертизу залоговой недвижимости, ведь он залогодержатель и рискует своими деньгами.
Еще при оформлении ипотеки банк рекомендует оформить титульное страхование, которое защищает собственника недвижимости от риска потери права собственности. При покупке на вторичном рынке можно самостоятельно получить одобрение ипотеки, а через агента подобрать объект и провести сделку. Агент соберет необходимые документы для банка и организует всю процедуру.
При покупке на первичном рынке можно сразу обратиться к агентам и использовать их базы данных по новостройкам, чтобы лучше подобрать подходящее жилье. Клиент может самостоятельно подать заявку в банк онлайн или через агента, который также поможет рассчитать условия по ипотеке и подобрать подходящие банки.
Агенты должны получать вознаграждение за продажу от застройщика, а не от клиента, что делает работу более прозрачной и выгодной для покупателя.
Как правильно подготовиться к получению ипотеки
Прежде всего, необходимо заранее следить за состоянием своей кредитной истории. Оперативно погашать текущие кредиты и не допускать просрочек, так как любая небольшая задолженность может повлиять на возможность получения ипотечного кредита.
Проверьте свою кредитную историю
Проанализируйте свою кредитную историю в бюро кредитных историй. Обратите внимание на сроки погашения просрочек и количество негативных записей. Чем меньше таких данных, тем больше шансов на одобрение ипотеки.
Выберите банк с удобными условиями
Ипотеку легче одобрить в банке, который учитывает не только прошлую, но и текущую кредитную историю. Выбирайте банк, который предлагает программы для клиентов с проблемной кредитной историей, но имейте в виду, что ставки по таким кредитам могут быть выше.
Не забывайте про залог
Залоговая ипотека является более лояльным вариантом для банка. Подбирайте недвижимость, которая может послужить залогом, и помните, что это может снизить требования к вашей кредитной истории.
Обратитесь к профессионалам
Если у вас имеются проблемы с кредитной историей, обратитесь к специалистам по ипотечному кредитованию. Они помогут вам определить наилучший вариант для получения ипотеки, учитывая ваши индивидуальные условия.
И помните, что создание и поддержание положительной кредитной истории — залог успешного получения ипотечного кредита. Будьте ответственными в финансовых вопросах, и ваша мечта о собственном жилье станет ближе к реализации.
Как на самом деле. Записи об успешно погашенных кредитах в отчете кредитной истории — это несомненный плюс. Но специально для ипотеки формировать кредитную историю необязательно. Многие банки снижают требования к минимальному возрасту клиентов и принимают заемщиков даже с 18 лет: в таком возрасте кредитной истории нет.
Чтобы принять решение по заявке на кредит, банк анализирует профиль клиента и проверяет его платежеспособность. Такие проверки проводят с помощью скоринга — программы, которая проверяет кредитную историю в автоматическом режиме. Далее в зависимости от регламента работы банка подключаются сотрудники разных служб: андеррайтеры, аналитики, , сотрудники служб безопасности.
Например, если двадцатилетний заемщик с официальным доходом подаст заявку в банк, где у него зарплатная карта, ему откажут на том основании, что у него нет кредитной истории. В первую очередь банк заинтересован, чтобы заемщик выплачивал кредит своевременно и без просрочек. А стабильная работа — одно из подтверждений платежеспособности.
Если человек взял ипотеку, то его обязательства обеспечены одним из самых ликвидных залогов — недвижимостью. Это значит, что он заинтересован выплачивать кредит своевременно, чтобы не лишиться квартиры. Для банка это достаточная гарантия, что кредит будет выплачен в полном объеме.
Это подтверждает и статистика Национального бюро кредитных историй. Если посмотреть на долю одобренных заявок среди разных типов кредитов, то у ипотеки очень высокие позиции. Проще одобрить только заем в МФО.
Доля одобренных кредитов в зависимости от значения ПКР
Кредитная политика банка время от времени меняется. А значит банк может изменить своё решение. Вы можете повторно подать заявку сразу после отказа, в некоторых случаях — через два месяца.
Все документы, которые вы ранее загрузили в личный кабинет, будут доступны для скачивания, и вы можете их использовать в новой заявке на ипотеку. Если вы успели оплатить услуги Домклик, можно оформить возврат, если они не были оказаны. Также вы можете переиспользовать договор купли-продажи для следующей сделки, изменив условия, если он был уже оплачен и подготовлен.
Новые заявки рассматриваются без учета предыдущих решений.
Отказ на этапе одобрения недвижимости
В некоторых случаях банк может отказать в предварительно одобренном кредите уже на этапе проверки недвижимости.
Когда вы покупаете недвижимость в ипотеку, она остается в залоге у банка до момента выплаты кредита. Поэтому банк должен убедиться, что с этой недвижимостью все в порядке. Это позволит защитить и вас, как покупателя.
Для этого банк внимательно проверяет все необходимые документы на недвижимость и более тщательно проверяет документы по участникам сделки. И только после этого принимает решение — готов ли он предоставить вам кредит на покупку именно этой недвижимости.
Если при проверке будут обнаружены какие-то серьезные проблемы или риск потери недвижимости для покупателя будет слишком велик, банк примет отрицательное решение.
Проверьте недвижимость на соответствие основным требованиям банка. Однако каждый случай индивидуален. Окончательное решение всегда принимается банком после рассмотрения полного пакета документов.
Также не кредитуется недвижимость, для которой характерны высокие риски утраты права собственности — подробнее о проверке юридической безопасности сделки.
Имейте в виду, что полученное одобрение всегда носит предварительный характер. Решение банк может поменять на любом этапе сделки до выдачи кредита.
Недостоверная информация
Банк тщательно проверяет всю полученную от клиента информацию. Предоставление недостоверных и/или не точных данных о себе в анкете скорее всего обернется отказом в ипотеке.
Даже если вы сделали это непреднамеренно, что-то забыли, упустили или просто ошиблись, банк скорее всего расценит это как обман и не одобрит заявку.
Внимательно проверяйте документы
Проверьте и других предоставленных вами документов на момент подачи заявки.
Указывайте только достоверную информацию
Заранее предупредите руководителя, отдел кадров, бухгалтерию и созаемщиков о возможном звонке из банка. Не бойтесь предоставить больше информации, чем нужно — это не повлияет негативно на решение банка, а вот недостаток сведений может дать отрицательный эффект.
Ипотеку не одобрят проблем супруга
Мнение. Если у супруга есть проблемы с судебными приставами или его объявили банкротом, ипотеку не дадут.
Как на самом деле. Отчасти это так. Муж и жена по закону становятся созаемщиками по ипотечному кредиту, поскольку покупка в ипотеку также считается совместно нажитым имуществом. Банк проверяет сведения по обоим. Если у мужа положительная кредитная история и нет проблем, а у супруги она испорчена и есть текущие просрочки, то по заявке придет отказ.
Чтобы этого избежать, нужно исключить супруга из ипотечной сделки. На практике используют два варианта: нотариальное согласие или брачный договор. В обоих случаях супруга точно не будут проверять.
Для банков предпочтительнее брачный договор: его примет любой банк. В этом случае супруг полностью исключается из сделки и у него не будет ни прав на квартиру, ни обязательств по ипотеке.
При нотариальном согласии супруг исключается из созаемщиков, но сохраняет права на приобретаемую недвижимость. И по этой причине такое согласие практикуют не все банки. Среди лояльных кредиторов — Сбербанк, «Абсолют банк», , , ПСБ, «Уралсиб».
Так выглядит согласие супруга на покупку. Его заверяют у нотариуса и оформляют накануне сделки
Пример брачного договора. Его оформляют заранее, так как потребуется время, чтобы подготовить документ и проверить реестры
Оба документа считаются отлагательным условием — их предоставляют после одобрения заемщика и накануне сделки. На момент подачи заявки банки их не требуют. Достаточно в заявке указать, что будет согласие или договор.
У банка может быть своя рекомендованная форма этих документов — лучше уточнить перед тем, как обращаться к нотариусу.
Банк заберет квартиру, если будут просрочки
Мнение. При просрочках банк сразу отберет залоговую квартиру.
Как на самом деле. В жизни все не так просто. Закон защищает права обеих сторон: и взыскателя, и должника.
При трудностях с выплатами клиент может обратиться в банк, чтобы провести реструктуризацию и избежать просрочек. После пандемии банки охотно идут навстречу. Тем более что рекомендует оформлять ипотечные каникулы каждому клиенту, который обратился за помощью: это право заемщиков закреплено в законе.
Если реструктуризация не помогла и начались просрочки, банк инициирует процедуру продажи залога, чтобы погасить долг. Но это случается только после длительных просрочек, накопленной суммы долга и если у заемщика нет возможности решить этот вопрос. Закон и здесь на стороне должника. Банк не может обратиться в суд за взысканием, если:
Эти условия должны выполняться одновременно — в таком случае считается, что нарушение обязательств незначительное и размер требований банка несоразмерен стоимости ипотечного имущества.
Длительными просрочками обычно считают более ежемесячных платежей — в полном объеме или большей их части. Точнее оценить сроки сложно: все зависит от банка и конкретной ситуации. Например, я знаю опыт человека с ипотекой в Сбербанке, когда банк обратился в суд только спустя два года после того, как заемщик полностью перестал выплачивать долг.
Судя по извещениям о проведении торгов на сайте ФССП, сумма долга должна превышать рублей, чтобы банк обратился в суд. таких долгов банк может обратиться в суд. Также важен регион: если для Москвы и Санкт-Петербурга такая сумма может оказаться незначительной, то для регионов это точно серьезный повод для иска.
Чтобы квартиру продали с торгов, банку нужно соблюсти установленный законом порядок. Сначала он обращается в суд, чтобы получить судебное решение. Только после этого приставы начнут процедуру продажи залога.
Если после двух аукционов квартиру никто не выкупил с торгов, то залог предлагают банку в счет погашения долга. Банки соглашаются и потом пытаются самостоятельно ее продать. После ее продажи деньги идут в счет закрытия ипотеки. Если после погашения задолженности остается разница, ее возвращают должнику.
Все время, пока недвижимость не продана, должники проживают в ипотечной квартире. На практике с момента возникновения просрочки дело доходит до торгов в лучшем случае через год. За это время должник может оформить реструктуризацию или самостоятельно найти покупателей квартиры.
Для ипотеки нужен большой стаж
Мнение. Для ипотеки нужен стаж от шести месяцев на последнем месте работы и больше.
Как на самом деле. Раньше Сбербанк запрашивал шесть месяцев стажа, а многие обращались за первым кредитом именно в него. Возможно, оттуда и пошло это заблуждение. Но не во всех банках было такое требование. Например, банк «Дельта-кредит» — сейчас это — еще с 2007 года одобрял ипотеку клиентам с куда меньшим стажем. Минимальная планка — три месяца и даже меньше на последней работе, если человек уже прошел испытательный срок или его вовсе нет.
Сейчас банки упрощают требования к стажу. Достаточно отработать от трех месяцев на последнем месте при общем стаже от года — на него иногда и вовсе не смотрят. Могут принять и один месяц в следующих случаях:
При ипотеке нельзя выделить долю несовершеннолетним
Мнение. Пока ипотека не выплачена, нельзя выделить доли несовершеннолетним собственникам.
Как на самом деле. Когда родители покупают квартиру и вкладывают туда маткапитал, они обязаны выделить детям долю. Если жилье берут в ипотеку, то доли выделяют после того, как выплатят кредит и снимут обременение. действительно родители доли, банк не отслеживает.
Встречаются и другие ситуации. Например, родители продают квартиру, среди собственников которой есть несовершеннолетние, и покупают новую. То есть деньги с продажи старой квартиры идут в счет оплаты новой, которую тоже покупают в ипотеку. По закону родители должны получить согласие на продажу в органах опеки и выделить равнозначные доли детям в другой собственности. Получается, что они сразу должны выделить доли детям в новой квартире до погашения ипотеки.
Доли несовершеннолетних собственников ограничивают права банка: если клиент не сможет выплачивать кредит, будет сложно наложить взыскание на залоговую квартиру. Поэтому не все банки идут на такую схему, а только крупные и те, что специализируются на ипотеке. Например, Сбербанк, ВТБ, ПСБ, «Ак Барс», АТБ,
Опека в своем постановлении указывает требования для сделки